Plan communal social et motion pour un débat sur la politique future du logement à Luxembourg-Ville : Prise de position de déi Lénk.

Le logement est un des éléments clés qui déterminent le bien-être ou le mal-être des femmes, des hommes et des enfants et je dois noter qu’à l’heure actuelle, dans la Ville de Luxembourg, les classes pauvres et progressivement aussi les classes moyennes, et tout particulièrement les jeunes, sont poussés hors de la ville du fait des prix trop élevés du logement.

Avec 975.980 € en moyenne pour une maison et 609.321 € pour un appartement (prix annoncés fin juin 2015), l’acquisition d’un logement en ville est devenu inaccessible pour le commun des mortels. . Les prix des loyers suivent évidemment la même tendance ascendante, bloquant jusqu’à 40 % des revenus des ménages. Et les prix continuent à grimper fortement!

Nous avons affaire à un vrai séisme en matière de logement (“Wunnengsnoutstand”) à Luxembourg-Ville et c’est dans cette perspective que s’insère notre motion, déposée le 23 janvier de cette année, qui demande que le conseil communal débatte sur la politique du logement dans notre ville.

Les moyens mis en oeuvre par la Ville de Luxembourg en matière de logements sociaux sont certes louables, mais ils ne font pas le poids face à l’envergure du problème. En effet, par rapport aux nombre de logements à Luxembourg-Ville, ils représentent à peine 1 % . Même les logements dits « à coûts modérés ou abordables» déjà autorisés ou en procédure d’autorisation jusqu’en 201,7 répertoriés dans les statistiques du service Urbanisme, ne représentent que 2,3 % des logements dans notre ville.

Dans notre ville, des promoteurs privés construisent des logements de haut standing pour des personnes qui disposent de revenus très élevés et pour des spéculateurs. Il faut dire aussi que l’offre se réduit à des logements stéréotypés pour des ménages traditionnels.

Dans notre motion, nous proposons un débat au conseil communal autour de 8 pistes d’intervention, qui figurent dans la partie inférieure de la motion.

Lors de la commission conjointe Développement urbain-Action sociale du 1er juillet dernier, nous avons présenté dans le cadre de chacune de ces pistes, des mesures concrètes directement applicables au niveau communal. Ces mesures ont été adressées aux conseillers et c’est sur ces mesures concrètes et directement applicables que j’aimerais entamer une discussion ici.

Pour ne pas être trop long, je regrouperai les pistes et les principales mesures en 4 parties.

La partie 1 comporte les propositions qui visent à accroître l’offre de logements

Il y a d’abord la piste de construction de nouveaux logements,

et cela à l’intention de ménages familiaux à revenus moyens et faibles et cela sans recourir exclusivement aux promoteurs, qui s’accaparent généralement 20-30 % de marge.

Plusieurs mesures s’y prêtent:

dresser un relevé des terrains à bâtir qui sont aux mains de la Ville;
réaliser du logement social locatif et en propriété (par une neutralisation du terrain via l’emphytéose) sur les terrains qui se trouvent aux mains de la Ville ( e.a. porte de Hollerich, rte d’Arlon) et acheter de nouveaux terrains dans le même but.
La Ville dispose d’importantes réserves financières (380 mio dans des fonds de réserve + 339 mio de bonis cumulés jusqu’en 2015).
Au vu des priorités du plan communal social, les choses semblent commencer à bouger dans cette direction. Nous verrons, quel impact le budget 2016 y réservera.
promouvoir des projets de coopératives d’habitants (j’y reviendrai tout à l’heure).

En direction de la construction de nouveaux logements figure aussi la piste, essentielle à nos yeux, qui consiste à exploiter les moyens dont dispose la Ville en vertu de la loi, pour mobiliser les terrains à bâtir existants.

La législation existante en matière d’aménagement communal et de développement urbain présente d’ores et déjà des moyens substantiels pour pousser les propiétaires de terrains vierges à y réaliser des logements.
Je n’entrerai pas ici dans le détail des dispositions légales.
Or, ces moyens, qui vont à l’encontre du sacro-saint droit de propriété, sont rarement mis en oeuvre, malgré les dégâts pour la communauté qui résultent du comportement honteux et irresponsable de certain propriétaires.

L’exemple type est celui de la Place de l’Etoile, où malgré un PAP voté depuis des années, rien ne se passe, et où la Ville n’entreprend rien pour remédier à cette situation. Pourtant, la loi permet d’entamer, dans certains délais, une procédure d’expropriation sur la base d’un projet d’aménagement.

La Ville devrait aussi exploiter davantage les instruments contenus dans le pacte logement. Ainsi, d’après le monitoring réalisé en 2013, la Ville de Luxembourg a utilisé son droit de préemption à raison de 18 % seulement(1890 ares sur 10750 offerts).
La taxation de terrains vacants et non viabilisés, qui sont depuis 3 ans susceptibles de faire l’objet d’une autorisation de construire est une autre mesure non utilisée prévue dans le pacte logement.
Enfin, il faudra inscrire dans le nouveau PAG, un pourcentage minimum à affecter au logement par rapport au volume des constructions dans les zones mixtes.

A côté de la construction de nouveaux logements, il s’agit aussi de mettre mieux en valeur la surface habitable existante.

Notre motion propose ainsi d ‘aider des propriétaires à réaffecter leur logement devenu trop grand pour eux.

Dans notre ville, beaucoup de couples âgés se trouvent dans cette situation après le départ de leurs enfants.

Nous proposons de lancer une campagne de sensibilisation à ce sujet et de faire intervenir activement les services de la Ville auprès de personnes, intéressées à départager leur logement actuel et/ou à obtenir un logement plus petit.
Une autre piste qui va dans le sens d’une meilleure utilisation de la surface habitable existante consiste à:encourager l’extension de la surface habitable dans des logements anciens.

Nous proposons de mettre en place un service communal d’information et de conseil pour des citoyens qui veulent mettre en valeur à des fins locatives la surface habitable non utilisée de leur logement.

La commune pourrait stimuler cette mise en valeur par des subsides.

Une 2e partie de nos propositions s’occupe de la promotion du logement locatif

Vu les prix, de plus en plus de gens n’ont plus les moyens pour acheter un logement.
Aussi avons-nous en Ville une majorité de citoyens d’autres nationalités, qui ont tendance à louer plutôt qu’à acheter.

Nous proposons notamment:

de promouvoir à grande échelle le logement locatif public, dépassant largement la philosophie actuelle de soutenir des personnes à bas revenus;
de mettre en place un plan de rénovation des logements anciens promouvant l’assainissement énergétique (isolation thermique) des logements locatifs, en prévoyant un préfinancement par la commune;
d’accroître les moyens pour protéger les locataires contre des loyers trop élevés

Dans cette direction, nous préconisons notamment les mesures suivantes:

mettre en oeuvre des moyens de contrôle spontané de la part des autorités communales quant au respect du niveau du loyer prévu dans la loi;
renforcer en personnel le service Logement pour informer et conseiller des locataires (cf. en 2014, 11 requêtes sur 16 formulées devant la Commission des loyers par des locatataires en vue d’une diminution du loyer n’ont pas abouti parce qu’elles étaient irrecevables);
créer une “allocation logement climat” en cas d’augmentation du loyer suite à un assaisissement énergétique.

La 3e partie de nos propositions vise à offrir aussi des logements qui dépassent le cadre de la famille traditionnelleavec 1 ou 2 enfants

Nous proposons de diversifier le parc locatif avec des logements multigénérationnels.

Nous saluons que suivant le plan des priorités pour le plan communal social, le collège échevinal soit prêt à aller dans cette direction. Dans ce sens, il sera nécessaire p.ex. de faire intervenir les services de la Ville au niveau de la largeur des couloirs, de l’acoustique, de la présence de salles communes, de la dimension (adaptable!) des logements en fonction des besoins changeants au fil du temps.

Dans la même direction s’oriente notre proposition de soutenir la création de logements pour étudiants et jeunes résidents, pour personnes âgées et pour personnes à besoins spécifiques.

Il s’agit ici de promouvoir la construction de logements qui s’adressent à des jeunes, à des migrants, à des personnes qui sont de passage pendant quelques mois, etc. et qui prévoient notamment des espaces communs ( cuisine, cantine, salles de réunion, …).

En matière de logements pour étudiants, subventionnnés jusqu’à 100% par l’Etat, la Ville a déjà fait d’importants effortsau cours des dernières années.

Comme je l’ai constaté au début de mon intervention, le projet pour jeunes adultes en situation de détresse (18-25 ans) dans le cadre du plan communal social constitue aussi une intitiative louable dans cette direction.

La 4e et dernière partie de nos propositions préconise le développement de l’habitat coopératif:

En matière de logement coopératif, une autre motion intitulée “Wohnungsbau mit Baugemeinschaften” avait déjà été déposée par Justin Turpel et David Wagner le 28 janvier 2013. Elle figure finalement –après 2 ans et demi – à l’ordre du jour de la présente réunion, en même temps qu’une question de notre collègue Claudine Konsbruck sur les coopératives d’habitation, datée du 23 juillet 2014.
La motion “Wohnungsbau mit Baugemeinschaften” avait été incorporée comme piste importante dans notre motion du 23 janvier; je traiterai donc ce point avec les autres points de cette motion.

Les avantages de l’habitat coopératif sont triples:

le terrain, qui fait jusquà 50% du prix d’un logement à Luxembourg-Ville,
est amortissable sur 99 ans via l’emphytéose et les prix des logements diminuent donc de manière substantielle;
les fonds investis sont engagés dans la copérative et ne permettent pas de générer des profits; les coopérateurs qui veulent se retirer récupèrent les fonds investis sans plus-value;
–> c’est un autre modèle économique, à but non lucratif, qui fait entrave à la spéculation
des services d’entre-aide peuvent être organisés au sein de la communauté coopérative
–> une coopérative d’habitation est propice à la vie de quartier.

Nous préconisons ici les mesures suivantes pour la Ville:

mettre en place un programme d’encadrement de personnes qui s’intéressent à l’habitat coopératif (soutien social et psychologique; établissement d’un “business plan”, …);
mettre à disposition à court terme un terrain appartenant à la Ville pour un projet-pilote de réalisation de logements coopératifs;
acheter des friches industrielles dépolluées, les reclasser en « ensemble de terrains à aménager » et y réaliser des projets de logement à des prix vraiment abordables via notamment le logement coopératif (politique à moyen et long terme).

Je vous remercie de votre attention!

J’espère que nous aurons une discussion fructueuse autour de des pistes et mesures évoquées et que nous aboutirons à des résultats concrets.